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José Ignacio Forteza

Gerente comercial de Inmobiliaria Vertical

Etiquetas: , , , , » Publicado: 29/03/2016

Mercado de Oficinas: ¿Esperar el cambio de ciclo para invertir?

Adelantarse, en caso de tener un capital disponible, podría ser una excelente opción de negocio en el mercado de oficinas, donde se están produciendo interesantes espacios a los que vale la pena prestar atención más allá de los promedios.

En un escenario económico poco auspicioso para el sector inmobiliario, marcado por el ingreso del IVA a la compraventa de viviendas, alzas en las tasas hipotecarias y condiciones de crédito más restrictivas, es natural que los inversionistas grandes y pequeños –que por años apostaron a la rentabilidad y seguridad que brindaba este mercado frente al de renta fija–, vean hoy cada vez menos oportunidades atractivas para invertir.

Las  industrias inmobiliaria y constructiva han anunciado que durante este año esperan caídas de al menos dos dígitos en las ventas del segmento residencial, mientras el mercado de oficinas experimenta un proceso de ajuste natural en que paulatinamente se están absorbiendo las superficies disponibles, para alcanzar niveles de vacancia promedio más sanas que, de acuerdo a los especialistas, podríamos comenzar a observar a fines de este año.

Sin embargo, no es necesario mantener el capital inactivo tantos meses hasta la llegada de un nuevo ciclo, pues se están produciendo interesantes espacios en el mercado de oficinas a los que vale la pena prestar atención más allá de los promedios.

Uno de ellos es el submercado de las oficinas boutique y de clase B, de formato diferenciado, con  áreas reducidas que van desde los 21 m2, en ubicaciones clave y con altos estándares de confort  (tal como sucede con el segmento que ofrece terminaciones, equipamiento y servicios de alta calidad).

Este tipo de oficinas son diseñadas a la medida de las necesidades de pequeñas empresas, profesionales independientes y emprendedores, que todavía hacen uso de viviendas y edificios residenciales, pero que tienen la necesidad de moverse e independizarse a un espacio propio, equipado y bien conectado con sus clientes y proveedores.

Si bien este tipo de proyectos es menos interesante para los fondos de inversión, sí lo es para los pequeños y medianos inversionistas, ya que gracias a su menor precio de compra y buenos precios de arriendo, ofrecen la oportunidad para comenzar a invertir con poco capital, bajo riesgo o en varias ubicaciones al mismo tiempo.

Otra variable para tener en cuenta son las opciones que actualmente existen para comprar en blanco, en sectores donde hay una demanda de oficinas no atendida. Si bien Santiago  ha concentrado su oferta en barrios sobreexplotados, como sucede en algunos puntos de Las Condes, Providencia, Huechuraba, Santiago y Vitacura, existen polos residenciales que han crecido de manera importante y que tienen una alta necesidad de oficinas.

Actualmente, existen ubicaciones con estas características donde se están comenzando a proyectar edificios de formato boutique, que además han incorporado en sus planos comercio y servicios que los usuarios de las oficinas y residentes próximos pueden aprovechar, realizando un aporte significativo a la calidad de vida del barrio.

Además, la compra en blanco –con la plusvalía que ofrece de por sí esta modalidad–, puede alcanzar rentabilidades mayores al 7%, sobre todo si se considera que estas unidades saldrán en arriendo en dos años o más, cuando los estudios y expertos proyectan que estemos en un contra-ciclo, con mejores escenarios. Adelantarse, en caso de tener un capital disponible, podría ser una excelente opción de negocio.

Comentarios del artículo: Mercado de Oficinas: ¿Esperar el cambio de ciclo para invertir? - Publicado: a las 12:09 am

Etiquetas: , , , » Publicado: 27/08/2015

Sobreoferta de oficinas: ¿Dónde invertir?

El escenario de sobrestock, sumado a los signos de desaceleración económica, está complicando a los inversionistas. Pero, al mismo tiempo, hay que saber mirar en detalle los estudios de vacancia, y estar atentos a las oportunidades de inversión en espacios más pequeños.

Tras experimentar un boom en la construcción de edificios corporativos y oficinas, Santiago se enfrenta a una producción histórica de metros cuadrados. Del 2013 a la fecha, nos encontramos con la mayor producción de m2 de los últimos 15 años, con un 2014 que aportó casi 333.455 m2 y un 2015 que, proyectado, debiera ser aún mayor. Este escenario de sobrestock, sumado a los signos de desaceleración económica, está complicando a los inversionistas.

Así lo confirma el fenómeno que observamos en el segmento de oficinas categorizadas como Tipo A+ y A, que son las de mayor nivel. La baja absorción y el ingreso de aproximadamente de 280 mil metros cuadrados este año, según proyecciones de Colliers, podría empujar la vacancia sobre el 12,45% que experimentó el primer trimestre. Este número debiera aumentar aún más debido a los proyectos en construcción y a la baja absorción proyectada para el 2015, estimada levemente por sobre los 100.000 m2.

Sin embargo, estos niveles de vacancia no van a impactar a toda la industria ni tampoco significan que todo el mercado de oficinas deba congelarse por completo a la espera que se absorba todo lo construido, esperando un nuevo ciclo para volver a invertir.

En primer lugar, es importante mirar en detalle los estudios de vacancia, ya que estos índices no son uniformes en todos los sectores de la ciudad. Tal como ha manifestado la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), es muy distinta la absorción que experimentan zonas tan demandadas como el Barrio El Golf en Las Condes, frente a lo que ocurre en otras más sobresaturadas, como por ejemplo, Estoril, que ha alcanzado vacancias de hasta 33% en las oficinas tipo A.

Paralelamente, se abre la oportunidad de inversión en espacios más pequeños, en el segmento de oficinas clase B de nueva generación, donde aún se observan buenos niveles de demanda en sectores específicos de Santiago y regiones. Se trata de oficinas entre 21 y 80 metros cuadrados, de muy buen estándar, con tecnología de punta y características sustentables, que permiten a profesionales y pequeñas empresas reducir sus costos operacionales, haciendo mucho más atractivo comprar o arrendar este tipo de espacios, en muy buenas ubicaciones.

Otro submercado interesante es el formato boutique, es decir, edificios de oficinas en su mayoría de clase B, localizados en sectores no consolidados –como Nueva Costanera y Alonso de Córdova– y con menos formato, es decir, menor cantidad de pisos. Este tipo de oficinas es especialmente requerido por clientes que prefieren alejarse de los sectores de negocios de alta densidad, manteniendo una buena conectividad con el resto de la ciudad.

Este tipo de proyectos representará este año y el próximo una inversión más segura y menos riesgosa, con tasas de rentabilidad cercanas al 10%, versus la caída de casi 4% que ha experimentado el segmento A. Por lo tanto, parte del mercado de oficinas sigue siendo una buena alternativa de inversión frente a las rentabilidades que está ofreciendo el mercado de valores, en la medida que haya una mirada estratégica en la selección de la ubicación y el tipo de producto. Otro aspecto que beneficia a este mercado, y que es importante recalcar, es que no se verá afectado a los impactos de la reforma que gravará la compraventa de viviendas, ofreciendo precios bastante estables y competitivos en el mediano plazo.

Comentarios del artículo: Sobreoferta de oficinas: ¿Dónde invertir? - Publicado: a las 7:00 am

Etiquetas: , , » Publicado: 20/10/2014

Los espacios de oficina como una herramienta más

No basta con cualquier espacio o cualquier edificio. Las nuevas tendencias en oficina confirman que su diseño se considera hoy como una herramienta de competitividad y al mismo tiempo ofrezca condiciones orientadas a mejorar la salud y productividad de sus ocupantes.

La oficina ha sido y es el espacio de trabajo, pero su concepto ha cambiado mucho desde comienzos del siglo XX. Antes que Frank Lloyd Wright proyectara en 1903 el primer edificio moderno –el Larkin Administration Building, en la ciudad de Buffalo, Nueva York­– las empresas arrastraban una idea preindustrial de que la oficina se podía habilitar en casi cualquier ubicación de casi cualquier edificio. O en su defecto, se aplicaba un modelo matemático, es decir, de cuánto espacio útil disponía el inmueble, dividido por el número de personas que tenían que ocuparlo y multiplicado por el factor de estatus jerárquico del personal.

Con el perfeccionamiento de las leyes laborales y los nuevos modelos de trabajo, la oficina ha ido adquiriendo un rol cada vez más importante: como fuente de identidad corporativa, como espacio de reunión o intercambio de ideas y experiencias, y como lugar estructurante de la jornada laboral.

Con el perfeccionamiento de las leyes laborales y los nuevos modelos de trabajo, la oficina ha ido adquiriendo un rol cada vez más importante: como fuente de identidad corporativa, como espacio de reunión o intercambio de ideas y experiencias, y como lugar estructurante de la jornada laboral. Optimizar el espacio que la contenía fue el paso natural. Los nuevos lugares de trabajo se plantean como espacios abiertos y dinámicos, con el fin de promover el talento, la creatividad, la movilidad y el sentimiento de cohesión de sus ocupantes.

Los espacios comunes ganan terreno frente a los individuales, lo mismo que la estética, con énfasis en colores, formas y materiales frente a la formalidad de antaño. La tecnología de punta y la eficiencia energética se transforman en estándares altamente deseables, llevando a los proyectos de oficinas a liderar las certificaciones LEED Leadership in Energy and Environmental Design) del US Green Building Council.

Los encargados de diseñar estos edificios se han especializado en sacar el máximo provecho a las condiciones espaciales, energéticas y lumínicas, llevando a cabo proyectos que sean un aporte tanto para los trabajadores como para su entorno. Existe una especial preocupación en crear espacios innovadores tanto hacia arriba como hacia abajo. En la altura, por ejemplo, se proyectan jardines verticales que maximizan las áreas verdes y ayudan al control de la temperatura dentro del edificio. Hacia abajo, se abren amplios patios interiores hasta las plantas bajas para proyectar oficinas inundadas de luz natural.

Las nuevas tendencias en oficina confirman que su diseño se considera hoy como una herramienta de competitividad, en la medida que sea capaz adaptarse a las crecientes necesidades y desafíos de las empresas, y al mismo tiempo ofrezca condiciones orientadas a mejorar la salud y productividad de sus ocupantes. Ya no basta con cualquier espacio o cualquier edificio.

Comentarios del artículo: Los espacios de oficina como una herramienta más - Publicado: a las 8:48 am

La Nación

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