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Ariel Rappaport

Gerente General de Ralei Grupo Inmobiliario

» Publicado: 09/10/2015

Factores que presionan el mercado inmobiliario

Es importante tener en cuenta que en el negocio inmobiliario, más del 30% o 40% de los costos del proyecto se invierten en su etapa inicial, en la compra del terreno, en el desarrollo de la ingeniería, etc. Por lo tanto, si no hay certidumbres en cuanto a permisos, las normativas y funcionamiento de las instituciones, el camino se vuelve cuesta arriba por la falta de certeza.

Durante todo este año, se ha debatido intensamente sobre los impactos que tendrá la Reforma Tributaria y la Aplicación del IVA a la compraventa de propiedades, pero más allá de la nueva carga tributaria, existen una serie de medidas que presionarán aún más el mercado y cuyos efectos se verán acentuados a partir de 2016, factores que influirán en las condiciones de compra de viviendas, impactando en los precios de los inmuebles.

En la medida que la banca esté sana, exista crédito y las tasas sean interesantes, el mercado funciona. La implicancia será que sólo los grandes actores, con marcas reconocidas y con capacidad para dar muchas cuotas al cliente para el pago del pié podrán subsistir. A su vez, los inversionistas aumentarán su participación y probablemente los precios de los arriendos subirán.

Una de ellas es la nueva Ley de Provisiones Bancarias, aprobada a fines del año pasado por la Superintendencia de Bancos, que significará que la banca dejará de prestar el 90% de crédito a partir de 2016. A pesar de lo sano que está el sistema, con tasas de morosidad bajísimas según todos los bancos de la plaza, el Banco Central, a pesar de ello, optó por cambiar el modelo histórico que ha operado. En vez de permitir que cada institución utilice su propio modelo de provisiones, supervisado por la SVS, se impondrá un modelo común a todos los bancos de manera de aunar criterios para determinar las provisiones. Esta modificación implica alzas en los costos de los créditos bajo 4.000 UF que hace imposible el financiamiento de más del 80% al cliente. En la práctica, las personas que pueden acceder a la compra de departamentos entre las 1.500 y las 4.000 UF, no les prestarán más de un 80%, teniendo que financiar con ahorro un 20%. Este segmento que ya le era difícil juntar un 10%, en el nuevo escenario una proporción importante de ahorrantes quedará imposibilitado de acceder al crédito y compra de una vivienda.

Esto, sin duda, es un cambio radical en las reglas del juego. La demanda en este mercado viene dada por el acceso al crédito. En la medida que la banca esté sana, exista crédito y las tasas sean interesantes, el mercado funciona. La implicancia será que sólo los grandes actores, con marcas reconocidas y con capacidad para dar muchas cuotas al cliente para el pago del pié podrán subsistir. A su vez, los inversionistas aumentarán su participación y probablemente los precios de los arriendos subirán.

Otro factor que impactará el mercado y en definitiva el precio de las viviendas, es la indicación que el Ejecutivo introdujo al Proyecto de Ley de Aportes al Espacio Público, con el cual pretende evitar que los nuevos proyectos inmobiliarios generen déficit urbanos, realizando pagos y ejecutando obras de mitigación por su impacto en la ciudad. La norma vigente establece que los proyectos con más de 250 estacionamientos requieren de Estudio de Impacto al Sistema de Transporte Urbano (EISTU) y están obligados a ejecutar medidas de mitigación por su impacto en el entorno. Con la modificación, se establece la obligación a todo proyecto realizar un Informe de Impacto Vial, que debe ser autorizado por el Ministerio de Transporte, muy similar al EISTU que, hasta ahora, sólo se solicitaba a los grandes proyectos. Si bien es entendible y necesario adoptar medidas que posibiliten el desarrollo urbano de manera armónica con la ciudad en materia de servicios e infraestructura vial, la nueva ley carga a los proyectos con la responsabilidad total del déficit histórico. Esto, más que medidas de mitigación, tal como lo ha hecho ver la CChC, es un nuevo tributo que afectará a los desarrolladores y que deberá ser traspasado a precio.

Es importante tener en cuenta que en el negocio inmobiliario, más del 30% o 40% de los costos del proyecto se invierten en su etapa inicial, en la compra del terreno, en el desarrollo de la ingeniería, etc. Por lo tanto, si no hay certidumbres en cuanto a permisos, las normativas y funcionamiento de las instituciones, el camino se vuelve cuesta arriba por la falta de certeza. De aprobarse la ley tal cual está, generará más burocracia y costos de manera abrupta que podrían incluso triplicar el monto actual que destinan los proyectos a medidas de mitigación, elevando los precios de las viviendas en un 3% a 4% adicional. Si a ello sumamos el alza esperada de un 5% a 12% producto de la reforma tributaria y la limitación de acceso a crédito por la norma de provisiones bancarias, significará que la clase media definitivamente no pueda comprar.

A contar de 2016, una proporción importante de clase media emergente sólo será sujeto de arriendo, lo que redundará en un alza de los precios de los alquileres y que, en definitiva, sólo sean los inversionistas con mayor poder adquisitivo las que opten a comprar una propiedad.

Los últimos 12 meses, el índice real de precios de viviendas (IRPV) ha subido un 12,2% y la comercialización de departamentos avanzó un 40% respecto al año anterior, una clara muestra de la decisión tomada por el cliente de adelantar su compra debido al inicio del cobro de IVA más las otras medidas mencionadas.

Un escenario muy probable es que la demanda se contraiga fuertemente en 2016 y obligue a inmobiliarios a asumir el IVA dentro de los primeros meses del próximo año. De hecho varias inmobiliarias estamos evaluando nuestros proyectos futuros en este escenario, que se traduce en que menos proyectos sean rentables lo que haría bajar aun más la inversión del sector.

Comentarios del artículo: Factores que presionan el mercado inmobiliario - Publicado: a las 9:49 am

Etiquetas: , , » Publicado: 06/06/2014

Seamos agentes activos en el cuidado del Medio Ambiente

Seguimos prefiriendo la rentabilidad o el ahorro inmediato antes de tomar acciones que nos permitan sustentabilidad. Es preciso ir más allá de la norma para llevar a cabo acciones concretas.

Fechas como el Día Mundial del Medio Ambiente buscan sensibilizarnos con los temas medioambientales. No existe persona, estado, organización o empresa que no adhiera al desarrollo sustentable y al cuidado de nuestro entorno.

Aunque hemos adoptado una mayor conciencia verde, somos un país que aún le queda mucho por avanzar en materia de políticas y normativas medioambientales para estar al nivel de las naciones desarrolladas. El reciclaje recién se está integrando a la cotidianeidad. Seguimos prefiriendo la rentabilidad o el ahorro inmediato antes de tomar acciones que nos permitan sustentabilidad, vale decir, rentabilidad para la comunidad en su conjunto en el largo plazo. Da la impresión que cuando queremos llevar nuestras buenas intenciones a la práctica, éstas se diluyen ante el bienestar individual o la rentabilidad cortoplacista.

No basta con desarrollar proyectos que entreguen una ventaja en materia de ahorro y eficiencia –como por ejemplo, a través de la implementación de paneles solares, luminarias de bajo consumo o aislamiento con termopaneles–,  sino además deben ser un aporte a la hora de promover el cuidado del entorno.

Los avances propios que conlleva nuestro crecimiento como país, nos empujan a un punto donde las distintas industrias deben adoptar e incentivar nuevos cánones de eficiencia y cuidado del medioambiente. Es preciso ir más allá de la norma para llevar a cabo acciones concretas que desde su génesis favorezcan una vida más amigable con nuestro planeta.

En lo inmobiliario, actualmente, la innovación en tecnologías de construcción resulta ser una muestra de esta nueva tendencia. Pero no basta con desarrollar proyectos que entreguen una ventaja en materia de ahorro y eficiencia –como por ejemplo, a través de la implementación de paneles solares, luminarias de bajo consumo o aislamiento con termopaneles–,  sino además deben ser un aporte a la hora de promover el cuidado del entorno.

Los desarrolladores inmobiliarios podemos ser importantes facilitadores de este cambio, entregando valiosos aportes que favorezcan la conciencia medioambiental de sus habitantes en el diario vivir, fomentando una cultura verde activa. Por medio del diseño, equipamiento y tecnología aplicada podemos fomentar la tendencia de la eficiencia verde y la vida sana.

Estrategias que permitan implementar temas como el reciclaje a nivel residencial con puntos verdes propios, promover el uso de las energías limpias a través la incorporación de paneles solares, fomentar el uso de la bicicleta, promover el uso del transporte público privilegiando ubicaciones cercanas a ejes con transporte público, o integrar espacios en los proyectos que favorezcan la práctica del deporte, son grandes aportes, que no sólo convierten una vivienda en un lugar más grato y amistoso, sino que además pueden crear un estilo de vida medioambientalmente consciente.

La vivienda es un factor decidor a la hora de entregar calidad de vida. ¿Cuál es la que queremos entregar a las futuras generaciones?

Comentarios del artículo: Seamos agentes activos en el cuidado del Medio Ambiente - Publicado: a las 9:00 am

Etiquetas: , , » Publicado: 16/05/2014

Reciclaje, un compromiso permanente

Las prácticas de cuidado del medioambiente son útiles si se llevan a cabo de manera habitual y no sólo cuando se conmemoran fechas alusivas. Necesitamos un cambio cultural.

Este 17 de mayo celebramos una nueva versión del Día Internacional del Reciclaje que promueve la Unesco. En fechas como ésta, las actividades sobre el cuidado de la naturaleza y la reutilización de residuos registran un fuerte incremento en comparación al resto del año. Sin embargo, más allá de un día específico, lo que realmente necesitamos es un cambio cultural para que el reciclaje sea una parte importante de nuestro diario vivir.

Resulta gravitante concientizar a la sociedad sobre las ventajas de reciclar y los beneficios que ofrece en pos de una mejor calidad de vida de nuestros propios hijos y de las futuras generaciones.

Una forma eficaz para que toda la comunidad pueda aportar al cuidado del medioambiente es el reciclaje de residuos sólidos urbanos, básicamente la recolección, selección y reutilización de nuestra basura domiciliaria. Sus beneficios son múltiples, entre ellos descontaminar el planeta y el reaprovechamiento de materias primas, lo que evita la deforestación, el sobreconsumo energético y la emisión de gases contaminantes y de efecto invernadero.

Una excelente iniciativa que se ha llevado a cabo en diversas zonas del país es la instalación de puntos limpios para la recepción y clasificación de desechos. Simples acciones, como seleccionar la basura y llevarla hasta los puntos de reciclaje pueden ayudar a descontaminar y a reducir hasta en un 80% el espacio que ocupan los desperdicios. Sin embargo, estas prácticas son útiles si se llevan a cabo de manera habitual y no sólo cuando se conmemoran fechas alusivas al medioambiente.

Resulta gravitante concientizar a la sociedad sobre las ventajas de reciclar y los beneficios que ofrece en pos de una mejor calidad de vida de nuestros propios hijos y de las futuras generaciones.

Las empresas inmobiliarias podemos realizar grandes aportes en este sentido, a través de buenas prácticas de construcción limpia y adoptando innovaciones y recursos tecnológicos de última generación que favorezcan la eficiencia energética, uso racional del agua y mejor calidad de vida.

Estamos conscientes de que siempre habrá algo más por hacer para ayudar a descontaminar el medioambiente, por lo que es fundamental ser parte de la solución. Hacer del reciclaje algo habitual, podrá llevarnos a realizar ese cambio cultural que tanto necesitamos como sociedad.

Comentarios del artículo: Reciclaje, un compromiso permanente - Publicado: a las 8:57 am

Etiquetas: , , , » Publicado: 21/03/2014

Día Mundial del Agua: Por la Supervivencia de Todos

Participar activamente en el cuidado y preservación del agua es algo que debe estar presente a diario y que tanto particulares como las empresas debemos entender.

Si bien el Día Mundial del Agua tuvo su génesis en la mayor organización de estados y naciones del mundo, durante la Conferencia de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente y el Desarrollo, realizada en Río de Janeiro en 1992, los individuos debemos ser sus verdaderos protagonistas.

Aunque el agua cubre cerca de un 71% de la superficie de nuestro planeta, sólo un 2% corresponde a agua dulce capaz de sostener la vida humana, lo que la hace vulnerable a la contaminación y la mala gestión.

De hecho, cada año mueren 3,4 millones de personas debido a enfermedades relacionadas con el agua de mala calidad. Esto incluye la muerte de un niño cada 21 segundos. Otro dato alarmante es que hoy en América Latina y el Caribe, 32 millones de personas no cuentan con acceso adecuado a agua potable, sumando apabullantes 783 millones de personas en todo el mundo.

El cuidado y preservación de este vital elemento es algo que nos inculcan en los colegios y hogares desde muy pequeños. Sin embargo, en muchas oportunidades no tomamos conciencia de que es un bien agotable y que podemos dejar de tenerlo debido a nuestras mismas irresponsabilidades.

Adoptar innovaciones tecnológicas que permitan optimizar el uso de los recursos naturales genera un doble beneficio, ya que se logran importantes ahorros al bolsillo y se previene el consumo excesivo de elementos tan vitales como el agua.

Participar activamente en su cuidado y preservación es algo que debe estar presente a diario y que tanto particulares como las empresas debemos entenderlo para así evitar que sea un recurso escaso al que sólo tengan acceso unos pocos.

Es ahora cuando tenemos la oportunidad de actuar, por lo que nuestro desafío es diseñar estrategias que potencien el uso racional de los recursos y así contar con generaciones más comprometidas con el cuidado del medioambiente.

Adoptar innovaciones tecnológicas que permitan optimizar el uso de los recursos naturales genera un doble beneficio, ya que se logran importantes ahorros al bolsillo y se previene el consumo excesivo de elementos tan vitales como el agua.

La tecnología actualmente permite diseñar departamentos y casas con mecanismos de ahorro de agua capaces de reducir el consumo de una vivienda en un 30% ó 40%. Si se toma en cuenta el efecto multiplicador de replicar estos niveles de ahorro en todas las unidades de un proyecto inmobiliario, podemos hacernos una idea de los beneficios ecológicos que conlleva implementar estas iniciativas.

Comentarios del artículo: Día Mundial del Agua: Por la Supervivencia de Todos - Publicado: a las 9:02 am

Etiquetas: , , , , » Publicado: 05/02/2014

El desafío de construir sin destruir

La industria inmobiliaria tiene la mala fama de invadir los barrios con grandes obras de cemento, y su gran desafío es precisamente contrarrestar esto.

Uno de los grandes avances culturales que debemos a las nuevas generaciones es la conciencia en la necesidad de proteger el entorno con un desarrollo sustentable. Como solía decir la destacada doctora y precursora de la bioética Sophie Jakowska, “en la confrontación del hombre con la naturaleza, poner al hombre primero no es una licencia para agredir el equilibrio ambiental temerariamente”.

Este concepto tiene que extenderse a la ciudad y sus habitantes de manera de velar por la protección del medioambiente y sus recursos naturales. Es en este punto donde cobra mayor sentido el concepto de modernizar respetando el “ecosistema”, es decir construir lo nuevo sin destruir lo antiguo.

El objetivo tiene que ser un desarrollo inmobiliario armónico que se preocupe tanto por la calidad de vida de sus habitantes como con quienes viven en los barrios donde se llevan a cabo.

Resultaría muy fácil alentar la modernización de la ciudad por medio de la promoción de nuevos proyectos, edificios, condominios o centros comerciales, que simplemente sean copias de lo que vemos en el extranjero para implantarlos indiscriminadamente en nuestra realidad, sin tomar en cuenta sus efectos en el entorno.

Esta solución simplista genera homogeneización, externalidades e impactos viales sin resolver, segregación social y, en definitiva, se ve afectada la calidad de vida de quienes habitan los barrios donde se llevan a cabo los proyectos que no toman en consideración la sustentabilidad.

Lamentablemente, la industria inmobiliaria tiene la mala fama de invadir los barrios con grandes obras de cemento, cuya presencia disruptiva descuida la protección del medioambiente y no armoniza con el entorno urbano y natural en el que se emplazan.

El gran desafío es precisamente contrarrestar esto, buscando compatibilizar las exigencias económicas de la industria con las de los habitantes. No es suficiente priorizar en la oferta inmobiliaria la ubicación, diseño, conectividad y protección de las áreas verdes, sino es indispensable cuidar la calidad arquitectónica de los barrios e incorporar innovación tecnológica que permita que los proyectos sean cada vez más cuidadosos del medioambiente y de la calidad de vida.

Todo esto sólo es posible si los nuevos proyectos toman en consideración desde el principio el espacio público donde se insertan e incorporan medidas concretas. La tendencia son jardines con bajo consumo de agua, eficientes en el consumo eléctrico y que fomentan el deporte, el uso de la bicicleta y estilos de vida sana. El objetivo tiene que ser un desarrollo inmobiliario armónico que se preocupe tanto por la calidad de vida de sus habitantes como con quienes viven en los barrios donde se llevan a cabo. Además, y no menos importante, es la integración que estos proyectos puedan lograr en nuestras ciudades buscando que contribuyan a embellecer los lugares que los acogen.

Comentarios del artículo: El desafío de construir sin destruir - Publicado: a las 9:27 am

Etiquetas: , , , , » Publicado: 26/11/2013

Necesitamos planificación urbana

Resulta evidente la necesidad de planificar el crecimiento urbano y dar mejores soluciones para la calidad de vida de los ciudadanos. Se ha conversado ampliamente respecto de la necesidad de aumentar la densificación, permitir la construcción en altura y otorgar mayores coeficientes de constructibilidad, principalmente para las zonas aledañas a Autopistas Urbanas y a los ejes del Metro, pero siempre asociado a medidas de mitigación asociadas a la conservación y cuidado del medioambiente.

Trabajar como sociedad para vivir en un lugar menos inhóspito, más conectado con la naturaleza y que nos permita soñar con recuperar nuestra calidad de vida, es una tarea que debemos realizar desde todos los sectores, ya sean públicos o privados.

El consumo de suelo en estos 5 años fue de 957 hectáreas, es decir, 191,4 hectáreas anuales. De mantenerse este nivel de consumo, en el año 2022 se agotaría el suelo disponible en Santiago.

Dentro de los aportes que podemos realizar para lograr este cometido está, por ejemplo, buscar mecanismos que favorezcan el uso racional de los recursos energéticos, el bienestar acústico, la planificación de espacios inteligentes y el fomento del deporte y vida sana, además de incorporar modelos de negocio que permitan ofrecer un mejor bienestar al usuario y al planeta, incluyendo sistemas no convencionales de calentamiento de agua sanitaria, sistemas de ascensores con autogeneración de energía, proyectos de riego y paisajismo de bajo consumo de agua, entre otros.

Un factor no menos importante, es la planificación a nivel gubernamental. Nuestro país, y en especial la Región Metropolitana, han experimentado una expansión urbana que ha llevado a utilizar terrenos que no necesariamente estaban dedicados para estos fines, como es el caso de comunas como Puente Alto y San Bernardo. Otras como Maipú y Quilicura, en 10 años se han duplicado y triplicado respectivamente.

El crecimiento económico y mejores ingresos de las familias indudablemente han potenciado la demanda habitacional, pero la carencia de infraestructura y planificación han implicado traumas urbanos.

Por otro lado, la oferta inmobiliaria está muy limitada. Según un estudio de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Católica, los terrenos disponibles para el desarrollo de conjuntos habitacionales en el Gran Santiago son 1.893 hectáreas. En 2007, la disponibilidad era de 2.850 hectáreas. El consumo de suelo en estos 5 años fue de 957 hectáreas, es decir, 191,4 hectáreas anuales. De mantenerse este nivel de consumo, en el año 2022 se agotaría el suelo disponible en Santiago.

Resulta evidente la necesidad de planificar el crecimiento urbano y dar mejores soluciones para la calidad de vida de los ciudadanos. Se ha conversado ampliamente respecto de la necesidad de aumentar la densificación, permitir la construcción en altura y otorgar mayores coeficientes de constructibilidad, principalmente para las zonas aledañas a Autopistas Urbanas y a los ejes del Metro, pero siempre asociado a medidas de mitigación asociadas a la conservación y cuidado del medioambiente.

En resumen, el desarrollo de un modelo de negocio inmobiliario responsable con el medioambiente, invita a los consumidores de estos bienes a vivir más responsablemente con el cuidado del planeta. Se debe privilegiar el diseño de proyectos integrales, con conectividad y cercanía a áreas de esparcimiento, utilización de materiales amistosos con el medio ambiente para promover el uso racional y eficiente de los recursos naturales. Esto, sumado a políticas públicas adecuadas y acordes a las necesidades urbanas, permitirá ofrecer un producto diferenciado y contribuir a una mejor calidad de vida en una ciudad más armónica y con mayor conciencia medioambiental.

Comentarios del artículo: Necesitamos planificación urbana - Publicado: a las 10:14 am

Etiquetas: , , , , , » Publicado: 22/08/2013

Normalidad y confianza en el sector inmobiliario

Desde el punto de vista inmobiliario, las noticias son alarmistas y no reflejan la realidad del sector. Básicamente, lo que ocurre es que se registran señales de normalización del crecimiento a tasas estables y no aceleradas, lo que resulta sano para nuestro sector.

En los últimos días, la prensa nacional ha hecho eco de la preocupación por una desaceleración económica, la que perjudicaría a las constructoras, especialmente las de menor tamaño.

Podemos decir con categoría que la situación actual del sector inmobiliario es auspiciosa. Si bien la fuertísima demanda de los últimos tiempos generó dos graves problemas: falta de inventario para entrega inmediata y escasez de mano de obra calificada.

Desde el punto de vista inmobiliario, las noticias son alarmistas y no reflejan la realidad del sector. Básicamente, lo que ocurre es que se registran señales de normalización del crecimiento a tasas estables y no aceleradas, lo que resulta sano para nuestro sector. Un ejemplo de ello es que las ventas no han sido afectadas. Hoy, muchos proyectos inmobiliarios se encuentran vendidos 100% en verde y parte de la desaceleración de las ventas se debe al bajo Stock disponible. Según datos otorgados por varios bancos, las tasas de desistimiento son bajísimas y no hay nuevas restricciones al crédito más allá de las observadas a fines del año pasado.

Estos cambios observados en la política de otorgación de créditos inmobiliarios por parte de los bancos no son una novedad, como algunos medios lo han hecho parecer. La mayor restricción a los compradores la observamos, por lo menos, desde hace seis meses. Sin embargo, hay que destacar que dicha actitud de la banca fue una respuesta oportuna y responsable a señales del Banco Central, lo cual el público debe considerar como positivo. Si bien el requisito de pie subió, en promedio, del 5% al 10% y el monto del financiamiento bajó de 90% – 95% a 80% – 85%, estas cifras pueden seguir considerándose como razonables. Esta alza del pie también ha ayudado a mantener aún más baja la tasa de desistimiento al momento de la escrituración.

Podemos decir con categoría que la situación actual del sector inmobiliario es auspiciosa. Si bien la fuertísima demanda de los últimos tiempos generó dos graves problemas: falta de inventario para entrega inmediata y escasez de mano de obra calificada. Actualmente, el stock de viviendas para entrega inmediata es casi inexistente, por lo que una fluctuación de la demanda sería positiva al permitir recuperar estos niveles de inventario. Por otra parte, la escasez de mano de obra calificada, debida al “boom”, especialmente de proyectos mineros en el norte, se está solucionando con una consecuente estabilización de dichos costos. Por lo tanto, el llamado es a la cautela, no al pánico, ya que estamos en un mercado sano.

Finalmente, la gran razón para mantener el optimismo para el sector es que el público conserva su confianza gracias al buen nivel de empleo. Esto, está demostrado en la fuerte demanda por viviendas durante el primer semestre de 2013, que sigue registrando niveles extraordinarios.

Comentarios del artículo: Normalidad y confianza en el sector inmobiliario - Publicado: a las 12:00 pm

La Nación

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