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  • Alejandro Videla L.

Alejandro Videla L.

Gerente general Inmobiliaria Vertical.

Etiquetas: , , , » Publicado: 24/06/2014

Mercado de oficinas: Los proyectos clase B abren el apetito

El interés de inversionistas por proyectos clase B más pequeños, pero igualmente bien ubicados, ha generado un nuevo ciclo en este mercado. El panorama muestra un buen negocio con la posibilidad real de alcanzar retornos anuales sobre el 7 u 8%.

El mercado de oficinas de Santiago experimentó una larga etapa de crecimiento sostenido, con tasas de vacancia que durante varios años permanecieron bajo los 6 puntos y un retorno histórico cercano al 11%, atrayendo un fuerte interés de parte de los fondos de inversión.

La referencia de este mercado son los proyectos de oficinas de Clase A, que atraen a los inversionistas por su mayor superficie en m2 en una sola mano y la posibilidad de ofrecer arriendos a largo plazo a corporaciones.

Sin embargo, hemos detectado un nuevo ciclo para este mercado: los inversionistas están reduciendo su apetito por los proyectos Clase A, producto de la desaceleración natural ante un escenario de mayor vacancia.

Los altos precios de arriendo de los proyectos clase  B, unido al menor precio de compra, demuestran la alta rentabilidad que ofrece enfocarse en este segmento. Adicionalmente, hay que considerar que estas oficinas no son el foco de los fondos de inversión, sino de inversionistas más pequeños, quienes tienen la capacidad de especializarse para administrar a varios usuarios y la posibilidad de comprar con créditos a tasas bajas.

De acuerdo a un reciente estudio de Colliers International, durante el primer trimestre de 2014 ingresaron al mercado algo más de 30 mil m2 de oficinas Clase A. Esta cifra equivale al 90% del monto del mismo período de 2013 y a un 52% del monto del cuarto trimestre de 2013. No sólo se registró una desaceleración del crecimiento, también aumentó la tasa de vacancia, la que subió al 7,43%. Si bien fue una variación de sólo 0,3 punto porcentual en comparación al cierre de 2013, subió 2,18 puntos porcentuales sobre la vacancia del 5,26% de hace un año.

Mientras los grandes fondos de inversión esperan la reactivación del mercado de oficinas Premium, estamos observando un creciente interés por los llamados proyectos Clase B, más pequeños, pero igualmente bien ubicados.

De este modo, el exceso de oferta está gatillando un nuevo ciclo, caracterizado por un mayor dinamismo del mercado de oficinas clase B. Durante el mismo trimestre, aportaron 27.521 m2, un alza del 14% frente al primer trimestre de 2013.

Conjuntamente, se registra un fortalecimiento generalizado de los precios de arriendo, especialmente en Providencia y el sector oriente. Por ejemplo, para el mismo período, en el sector Estoril-La Dehesa, se registró un precio promedio de arriendo de 0,51 UF m2 tanto para oficinas Clase B como Clase A. En Vitacura, se registraron precios de arriendo de 0,66 UF m2 para oficinas Clase B y de sólo 0,59 UF m2 para oficinas Clase A. En Nueva Las Condes los arriendos para ambas clases empataron en 0,59UF m2.

Estos altos precios de arriendo, unido al menor precio de compra, demuestran la alta rentabilidad que ofrece enfocarse en este segmento. Adicionalmente, hay que considerar que estas oficinas no son el foco de los fondos de inversión, sino de inversionistas más pequeños, quienes tienen la capacidad de especializarse para administrar a varios usuarios y la posibilidad de comprar con créditos a tasas bajas.

En combinación con una demanda que todavía se mantiene saludable para los estándares de un mercado desarrollado (la tasa de vacancia Clase B fue del 7,58% al cierre del primer trimestre), el panorama muestra un buen negocio con la posibilidad real de alcanzar retornos anuales sobre el 7 u 8%.

Comentarios del artículo: Mercado de oficinas: Los proyectos clase B abren el apetito - Publicado: a las 8:26 am

La Nación

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